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Primo accession : les questions à se poser avant un achat en VEFA

21 Oct
AURIL 21 octobre 2020 0

Acheter un bien en VEFA nécessite de préparer minutieusement son projet. Pour y parvenir, il est indispensable d’en maîtriser tous les aspects et de mener une réflexion approfondie.

Alors, quelles sont les questions à se poser avant un achat en VEFA dans le cadre d’une primo accession ? 

Le contrat de réservation est-il conforme ?

Le contrat de réservation est le premier contrat signé lors d’une vente en VEFA. C’est un document très encadré, afin de protéger les acheteurs. Il contient plusieurs mentions obligatoires :

  • la surface habitable du bien ;
  • le nombre de pièces ;
  • la destination des différentes pièces ;
  • le positionnement du bien dans le lotissement ;
  • les matériaux requis pour la construction ;
  • le coût prévisionnel du bien et les conditions de son éventuelle révision ;
  • la date effective de la vente ;
  • le délai de réalisation du chantier.

Le promoteur peut-il vous demander de verser un dépôt de garantie dans le cadre d’un achat en VEFA en primo accession ?

Verser un dépôt de garantie n’est pas une mesure obligatoire. Si vous en convenez avec le promoteur, vous devrez verser le dépôt de garantie sur un compte au nom du ou des réservataires dans une banque ou chez un notaire. En revanche, aucune autre somme ne peut vous être réclamée avant que le contrat définitif de vente n’ait été signé. Le montant du dépôt de garantie est plafonné à :

  • 5 % du montant de la vente, à condition que la signature définitive intervienne dans un délai maximal d’un an ;
  • 2 % du prix de vente dès lors que la signature du contrat définitif est planifiée entre un an et deux ans ;
  • aucun dépôt de garantie ne doit être versé si la date de la signature de la vente définitive doit intervenir dans un délai supérieur à deux ans.

Est-il possible d’annuler le contrat de réservation ?

Une fois que le contrat de réservation est signé, chacune des deux parties s’engage à honorer la vente et à parapher le contrat définitif. Si l’acheteur décide de se rétracter, le promoteur peut conserver le dépôt de garantie initialement versé. Cependant, la loi permet à l’acquéreur de revenir sur sa décision dans un délai de 10 jours à partir du lendemain de la signature du contrat de réservation ou de sa réception par courrier. Le dépôt de garantie est alors rendu à l’acheteur sans aucune retenue sous 21 jours. À noter que le contrat inclut des conditions dites suspensives, qui permettent l’annulation de la vente, notamment si le prêt sollicité par l’acquéreur est refusé.

Comment s’effectue le paiement d’un achat en VEFA en primo accession ?

S’acquitter d’un logement en VEFA est très encadré et le paiement s’effectue selon un échéancier établi en fonction de l’évolution des travaux, comme suit :

  • 35 % du prix de vente lorsque les fondations sont terminées ;
  • 70 % du prix de vente lors de la mise hors d’eau, autrement dit lorsque le gros œuvre du chantier est achevé ;
  • 95 % du prix de vente à la fin des travaux ;
  • les 5 % restants sont à régler au moment de la remise des clés à l’acheteur.

Que se passe-t-il si le logement n’est pas livré ?

C’est une question cruciale qui permet d’anticiper une éventuelle déconvenue : que se passe-t-il en cas de défaut de la part du promoteur ? Ce dernier a l’obligation de fournir une garantie d’achèvement des travaux de construction ou une garantie de remboursement de l’acquéreur si le chantier n’est pas terminé. Tout est prévu pour protéger les acheteurs dans le cadre d’un achat en VEFA en primo accession.

Quelles sont les garanties en cas de problèmes constatés au moment de la livraison du bien ?

Lorsque le bien est livré, une reconnaissance est effectuée avec l’acheteur. Celui-ci doit à cette occasion constater d’éventuels défauts et les consigner dans un procès-verbal. Le constructeur a l’obligation de corriger les problèmes et de mettre le bien en conformité avec les dispositions prévues dans le contrat. Il existe également des garanties obligatoires :

  • la garantie de parfait achèvement qui permet de couvrir les acheteurs contre les défauts qui pourraient survenir dans l’année qui suit la livraison du bien ;
  • la garantie biennale qui protège les acquéreurs contre les problèmes liés au fonctionnement des équipements pendant les deux années post-livraison du logement ;
  • la garantie décennale qui oblige le constructeur à réparer les éventuels vices cachés qui rendraient le logement impropre à être habité.

Que faut-il fait en cas de non-conformité du logement pour un achat en VEFA en primo accession?

Si l’acquéreur n’émet aucune réserve au moment de la livraison du logement, le promoteur demande le paiement du solde du prix de vente. À l’inverse, si l’acheteur constate des défauts ou une absence de conformité par rapport au contrat de vente, il peut consigner les 5 % du solde dont il doit s’acquitter sur un compte prévu à cet effet à la Caisse des dépôts ou chez le notaire, ce tant que les réparations n’auront pas été effectuées. Dans ce cas, les clés de son appartement ne lui seront pas remis et l’acquéreur ne pourra pas prendre possession de son bien. En l’absence d’intervention de la part du promoteur, l’acquéreur peut saisir la justice pour demander réparation et obtenir éventuellement des dommages et intérêts, dans un délai de 13 mois.

Pour approfondir le sujet, n’hésitez pas à consulter notre article sur les 5 étapes de la VEFA.

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