conseil investissement immobilier locatif

Les avantages de l'investissement locatif

En réalisant un investissement locatif vous pouvez réduire vos impôts, vous créer un patrimoine immobilier, bénéficier de revenus complémentaires ou vous constituer un capital retraite une fois l’achat financé…

Pour réussir votre acquisition immobilière en investissement locatif, vous devez prendre en compte divers critères de choix du bien et étudier avec soin les dispositifs de financement et de défiscalisation.

Les agences immobilières, notaires ou syndics peuvent assurer la gestion locative de votre appartement pour en optimiser le rendement économique.

Il s’agit de déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Le principe est de financer votre prêt immobilier en remboursement une partie de ce prêt grâce aux loyers perçus et une seconde partie grâce aux économies réalisées sur vos impôts :

  • CENSI BOUVARD : une réduction d’impôt pour les locations meublées jusqu’à 11% du montant HT de l’acquisition
  • DISPOSITIF PINEL : une réduction d’impôt qui peut s’élever jusqu’à 21 % du montant de l’investissement soit jusqu’à 63 000 €. 

Une ville attractive dont la population augmente, un quartier desservi par les transports en commun, une commune bien dotée en services et en commerces… ces éléments sont décisifs dans les perspectives de location de votre bien. Enfin, plus les perspectives d’avenir du quartier ou de la commune sont favorables, plus vous aurez de possibilité de revente de votre bien à terme en réalisant une plus-value.

Selon le type de commune et ses habitants, vous devez faire un choix cohérent. Proche d’une université, optez pour un studio qui intéressera les étudiants ; à côté d’une école et d’un parc, pensez à une surface plus grande pour accueillir les familles…  dans le choix de l’emplacement et du bien, vous devez avoir en tête son attractivité pour les locataires.

Un trop grand nombre d’appartements vacants dans un quartier est parfois le signe d’un problème. Pensez à vous assurer que les logements connaissent un bon taux de remplissage. Vérifiez également les niveaux de prix des loyers. Si vous voulez que le bien soit loué rapidement, vous devez proposer un appartement dans le prix du marché tout en maintenant votre rentabilité. Pour assurer la location facile et durable de votre bien, il doit être au bon prix, au bon endroit.

L’investissement locatif est une démarche très différente de celui de l’acquisition d’une résidence principale… ce n’est pas à vous que l’appartement doit convenir. Si vous vous investissez trop dans un choix personnel, vous risquez de perdre de vue votre objectif : un investissement rentable.

Un investissement immobilier ne doit pas « impacter » votre niveau de vie au quotidien. Ainsi vous devez privilégier un apport personnel limité et un effort mensuel raisonnable.

N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

Face aux taux de rentabilité des placements bancaires, un taux de rentabilité de votre acquisition de 3 à 4 % est déjà très intéressant. De plus, votre investissement immobilier va prendre de la valeur et donc vous permettre de bénéficier d’une plus-value. Votre intérêt doit donc essentiellement se porter sur les avantages fiscaux que vous arrivez à dégager de votre achat.

Les agences immobilières, notaires ou syndics peuvent assurer la gestion locative de votre appartement pour en optimiser le rendement économique. Recherche de locataires, démarches administratives, recouvrement d’éventuelles créances, la prise en charge de ces contraintes à votre place vous coûteront  5 à 10 % des loyers charges comprises… le jeu en vaut souvent la chandelle. De plus, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Elle doit être souscrite pour chaque logement et couvre le plus généralement les loyers impayés ou les risques locatifs (incluant créances et détériorations). Prévoyez de consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers au financement de cette assurance.

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