L’immobilier d’entreprise est un secteur souvent méconnu des investisseurs. Pourtant, investir dans l’immobilier d’entreprise présente de nombreux avantages. Les commerces, les bureaux ou encore les entrepôts sont des placements immobiliers qui offrent une rentabilité très intéressante. Alors, comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
QU’EST-CE QUE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
L’immobilier d’entreprise regroupe l’ensemble des biens qui sont destinés à un usage professionnel. Il s’agit notamment des centres commerciaux, des ateliers, des usines, des entrepôts, mais aussi des locaux qui abritent des bureaux. L’immobilier d’entreprise possède le même fonctionnement que l’immobilier classique. Ses principes reposent sur l’achat, la vente et la location. C’est un secteur particulièrement porteur : le marché de l’immobilier d’entreprise représente plus de 50 % des transactions effectuées chaque année.
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
Investir dans l’immobilier d’entreprise présente certains avantages non négligeables :
- Des rendements importants : la rentabilité dans le domaine de l’entreprise est comprise en moyenne entre 5 et 7 %, contre 2 à 4 % pour l’immobilier locatif à usage d’habitation. Ces données peuvent varier selon les territoires. En effet, le rendement est plus élevé en Île-de-France qu’en province.
- Une faible vacance des biens immobiliers : dans l’immobilier locatif classique, il n’est pas rare d’assister à une rotation fréquente des locataires. L’immobilier d’entreprise apporte plus de sécurité et de sérénité aux propriétaires. En effet, on estime que la vacance des immeubles de bureaux est inférieure à 4,5 %.
- Des règles assouplies concernant les baux : le bail commercial consenti entre le propriétaire et le locataire de bureaux est établi pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire peut y mettre un terme au bout de 3 ans, tandis que le propriétaire ne peut récupérer son bien avant la période convenue de 9 ans, sauf s’il constate un défaut de paiement de son locataire, une absence de dépôt de garantie, un changement de l’usage des locaux sans son consentement ou s’il ne souscrit pas à une assurance. Ces différentes mesures sont très intéressantes, car elles permettent au propriétaire d’être protégé en cas de problèmes avec ses locataires.
- Une fiscalité avantageuse : en investissant dans l’immobilier d’entreprise, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et de bénéficier d’une réduction d’impôt.
QUELS SONT LES MOYENS POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
En tant que particulier, vous vous demandez peut-être quels sont les moyens d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Petit tour d’horizon des différentes possibilités.
SE LANCER DANS UN PROJET IMMOBILIER EN SOLO
Comme pour un investissement immobilier classique, qui consiste en l’achat d’un logement à usage d’habitation pour le louer, vous pouvez vous lancer seul dans un projet immobilier d’entreprise. Attention toutefois à bien maîtriser tous les aspects de ce secteur particulier. En effet, on ne choisit pas un bien destiné à être loué à une entreprise comme un appartement ou une maison. La localisation, l’évolution des infrastructures logistiques ou bien la norme industrielle en vigueur sont autant de paramètres à prendre en considération pour réussir votre investissement dans l’immobilier d’entreprise.
LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)
Vous pouvez aussi investir dans l’immobilier d’entreprise via une SCI. C’est une solution intéressante, notamment pour réunir plusieurs investisseurs autour d’une même entité, avec des règles clairement établies et un cadre juridique bien défini. Il existe différents types de SCI (d’attribution, de gestion et de construction/vente) qui permettent de s’adapter à chacun des projets envisagés.
LA SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE IMMOBILIÈRE (SCPI)
Une SCPI est une structure d’investissement immobilier qui offre une grande souplesse. En tant qu’investisseur au sein d’une SCPI, vous détenez une partie du patrimoine immobilier obtenu par ce biais, mais vous confiez l’achat et la gestion à une société spécialisée, qui s’occupera notamment de choisir des locataires et de percevoir les loyers. Investir via une SCPI peut être un choix judicieux, surtout si vous souhaitez déléguer. Le ticket d’entrée est beaucoup moins élevé que pour un investissement immobilier classique et la rentabilité est généralement au rendez-vous.
L’ORGANISME DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER (OPCI)
Le fonctionnement d’un OPCI est similaire à celui des placements de fonds comme les FCP ou les SICAV. Sa pérennité est assurée par une société spécialisée dans la gestion de portefeuilles. Elle doit être agréée par l’autorité des marchés financiers (AMF). Investir via un OPCI est plus risqué : la réussite du projet est étroitement liée aux marchés financiers. L’investissement consenti doit être composé d’au moins 60 % d’actifs immobiliers et de 5 % d’actifs liquides.
LE CROWDFUNDING IMMOBILIER
Le crowdfunding permet à des particuliers de prendre part à des projets immobiliers via un investissement groupé, à l’aide d’une plateforme en ligne qui va centraliser tous les financements consentis. Cette méthode d’investissement offre la possibilité à des particuliers d’investir dans des programmes immobiliers qui possèdent des rendements annuels prévisionnels intéressants (de 8 à 10 %), sur des durées très courtes. Attention toutefois : ce type d’investissement n’est pas sans risques. Les titres achetés peuvent parfois perdre leur valeur ou s’avérer impossibles à revendre.
